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続いてAction2、オフィスの内部成長の状況についてご説明いたします。
オフィス全体のマーケット感ですが、引き続き需給は逼迫しており、増額改定の基調は強く、マイナスの賃料ギャップを埋めに行く局面であることに変化はありません。
東京オフィスの賃料改定ですが、当期は対象面積の62%にあたる6,342坪において、期あたり9,950万円、平均増額率12.0%の賃料増額を実現し、過去最高を記録しました。
2020年5月期については、業績予想に織り込んでいる進捗済の増額改定は1,427坪です。
この結果、東京オフィス全体の賃料ギャップは、前期末より1pt拡大し、△11%となりました。
また右側の賃料ギャップ分布をご覧ください。2020年5月期は△24%と大きな賃料ギャップを有しており、次の2020年11月期とともに賃料増額に向けた交渉力が問われる重要な1年間と位置付け、引き続き積極的な増額交渉を通じ、力強い内部成長の実現を目指してまいります。
続いてテナントの入替状況です。
引き続き機会は少ないものの、当期では平均増額率29.1%で期あたり1,940万円の増額入替を行いました。
従前はテナント入替が発生する場合は賃料ギャップを一気に埋めるチャンスという説明を行っておりましたが、足元では、マーケット賃料を上回って決まるケースが散見され、直近実績ではマーケット賃料の約110%水準となっています。
このような状況の中、契約締結時の方針として、定期借家契約により将来のアップサイド機会を確保するとともに、好条件の契約においては、高収益を長期間に渡って享受するべく、契約期間の長期化に努めております。
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