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東京オフィスにおける改定入替動向についてご説明いたします。
まずオフィス全体のマーケット感ですが、新型コロナ影響による移動の制限により交渉や内覧ができず、活動が一時中断するような時期もありましたが、引き続き需給は逼迫しており、増額改定の基調は強く、マイナスの賃料ギャップを埋めに行く局面であることに大きな変化はありません。
東京オフィスの賃料改定ですが、当期は対象面積の82%にあたる5,261坪において、期あたり1億950万円、平均増額率17.1%の賃料増額を実現し、前期を上回り過去最高を記録しました。
右側の賃料ギャップ分布をご覧ください。
20年11月期、21年5月期の向こう1年間において、それぞれマイナス19%、マイナス15%と、全体平均のマイナス9%と比較しても大きな賃料ギャップがあります。
積極的な増額交渉を通じ、力強い内部成長の実現を目指してまいります。
続いて下段、テナントの入替状況です。
当期では平均増額率19.9%で期あたり3,140万円の増額入替を行い、賃料改定と並んで過去最高を記録しました。
なお、20年11月期については、約1,100坪が入替の対象となっており、ダウンタイムやフリーレントに留意する必要はありますが、内部成長が期待できる状況です。
これまでも入替後のテナント契約について定期借家契約により将来の賃料アップサイドを確保するとともに、マーケット賃料を上回る好条件で成約する場合は、高収益を長期間に渡って享受するべく、契約期間の長期化に努めてきましたが、今後も同様の戦略を継続してまいります。
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